新租賃準(zhǔn)則執(zhí)行中的幾個(gè)常見實(shí)務(wù)問題

問題1、在新租賃準(zhǔn)則下，政府對租金的定額補(bǔ)助是作為與資產(chǎn)相關(guān)還是與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助？

答：如果確認(rèn)了使用權(quán)資產(chǎn)的，則政府對租金的補(bǔ)助屬于與資產(chǎn)（使用權(quán)資產(chǎn)）相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)在其折舊年限內(nèi)攤銷該項(xiàng)遞延收益。

問題2、初始確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債時(shí)，承租方在租賃開始日確認(rèn)租賃負(fù)債時(shí)是否包含增值稅?

答：租賃開始日時(shí)，使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債的入賬金額都是不含增值稅的，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額在后續(xù)實(shí)際獲得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票時(shí)確認(rèn)。

租賃付款額，是指承租人為了獲取租賃資產(chǎn)在租賃期內(nèi)的使用權(quán)而向出租人支付的價(jià)款，圍繞這一原則，租賃準(zhǔn)則第十八條明確列出了屬于租賃付款額的五項(xiàng)內(nèi)容。

增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，也是價(jià)外稅，就租賃交易而言，出租人向承租人收取增值稅的實(shí)質(zhì)是代稅務(wù)機(jī)關(guān)向承租人收取增值稅并負(fù)責(zé)將其繳納至稅務(wù)機(jī)關(guān)。在這種情況下，目前比較普遍的看法是，出租人向承租人收取的增值稅并非其“向承租人讓渡資產(chǎn)使用權(quán)而收取的交易對價(jià)”的一部分，出租人本身并不享有這部分增值稅（而是因此相應(yīng)承擔(dān)了對應(yīng)的增值稅納稅義務(wù)）。與之對應(yīng)，承租人支付的增值稅也就不是“為了獲取租賃資產(chǎn)在租賃期內(nèi)的使用權(quán)而向出租人支付的價(jià)款”，因此也就不屬于租賃付款。

如果支付增值稅所形成的進(jìn)項(xiàng)稅可以從銷項(xiàng)稅額中抵扣，公司作為承租人在租賃交易中支付的增值稅其實(shí)與企業(yè)作為購買方在存貨采購交易中所支付的增值稅是類似的。公司在取得出租人開具的增值稅專用發(fā)票時(shí)，按照支付或應(yīng)支付的增值稅金額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記“銀行存款”等科目?！?/span>

問題3：如果支付增值稅所形成的進(jìn)項(xiàng)稅因?yàn)榉N種原因不可抵扣，公司是否可以將這些不可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅計(jì)入相應(yīng)的使用權(quán)資產(chǎn)成本？

答：按照租賃準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定，使用權(quán)資產(chǎn)成本除了包括租賃負(fù)債和租賃開始日或之前支付的租賃付款額，還包括承租人發(fā)生的初始直接費(fèi)用以及拆除及移除租賃資產(chǎn)、復(fù)原其所處場地預(yù)計(jì)將發(fā)生的成本等，而增值稅不屬于上述項(xiàng)目中的任何一項(xiàng)。

一方面，從理論角度看，一項(xiàng)長期資產(chǎn)一旦達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)，后續(xù)支出通常不應(yīng)當(dāng)資產(chǎn)化（除非其單獨(dú)滿足資本化條件），而使用權(quán)資產(chǎn)在租賃期開始日（即出租人提供租賃資產(chǎn)使其可供承租人使用時(shí)）就已達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。

另一方面，從實(shí)務(wù)角度看，承租人發(fā)生向出租人支付增值稅義務(wù)的時(shí)點(diǎn)（例如，有時(shí)可能是在取得出租人開具的租賃費(fèi)發(fā)票時(shí)）可能與其初始確認(rèn)相關(guān)使用權(quán)資產(chǎn)的時(shí)點(diǎn)并不相同，如果采用將不可抵扣的增值稅計(jì)入使用權(quán)資產(chǎn)成本做法，承租人在后續(xù)期間可能需要頻繁調(diào)整使用權(quán)資產(chǎn)成本及折舊金額，會(huì)計(jì)處理的成本和難度較大。

因此，綜合以上原因，目前較為普遍的看法是，對于承租人發(fā)生的不可抵扣增值稅，通常應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入損益，而不調(diào)整計(jì)入使用權(quán)資產(chǎn)成本。

問題4、執(zhí)行新租賃準(zhǔn)則下產(chǎn)生的稅會(huì)差異，是否需要確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)？

答：目前做法是初始確認(rèn)租賃負(fù)債和使用權(quán)資產(chǎn)時(shí)不確認(rèn)遞延所得稅，后續(xù)【使用權(quán)資產(chǎn)折舊+租賃負(fù)債相關(guān)利息支出】與稅法上允許扣除的租金支出之間發(fā)生差異時(shí)確認(rèn)遞延所得稅。

問題5、新租賃準(zhǔn)則中租賃付款額包不包括每個(gè)月交的物業(yè)費(fèi)？

答：物業(yè)費(fèi)是接受服務(wù)的對價(jià)，因此不屬于租賃付款額的范圍之內(nèi)。但要注意：如果將租賃和物業(yè)服務(wù)在同一個(gè)合同（或者兩個(gè)相關(guān)聯(lián)的合同）中約定，就需要關(guān)注合同總價(jià)在租金和物業(yè)服務(wù)這兩部分之間的分配是否公允及合理。如果不合理的，則應(yīng)參照新收入準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，依據(jù)這兩者的單獨(dú)售價(jià)比例對合同總價(jià)重新在這兩部分之間分配，確定租金和物業(yè)費(fèi)各自的合同金額，作為會(huì)計(jì)處理的依據(jù)。

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